额济纳旗人民政府办公室关于印发《额济纳旗加强和改进物业管理工作实施方案》的通知

各苏木、镇人民政府，各街道办，旗直各委、办、局，企事业单位：

《额济纳旗加强和改进物业管理工作实施方案》经旗人民政府2023年第3次政府常务会研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：额济纳旗加强和改进物业管理工作实施方案

                                                                             2023年7月18日

抄送：旗委各部门；

   人大办、政协办、监委办，法院、检察院；

   各人民团体，条管单位

额济纳旗人民政府办公室                                       2023年7月18日印发

附件:

                                               额济纳旗加强和改进物业管理工作实施方案

为全面落实《中华人民共和国民法典》、《内蒙古自治区物业管理条例》、《住房和城乡建设部等10部门联合印发关于加强和改进住宅物业管理工作的意见》、《关于2022年全盟物业管理提升专项工作方案的通知》（阿住建函〔2022〕279号）等法律法规及文件精神要求，规范住宅小区物业管理，健全长效机制，提升物业服务水平和居民满意度，着力解决创建全国文明城市工作中物业领域重点和难点问题，结合我旗实际，特制定本方案：

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，从构建社会主义和谐社会的高度，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，按照运作市场化、服务品质化的要求，以改善环境、打造品质社区为目标，全面加强和改进我旗物业管理机制和管理水平。

二、工作目标

建立健全物业管理工作体系，强化物业管理各方主体责任，进一步推进住宅小区规范化、长效化管理，努力营造管理稳定、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住环境。充分发挥属地责任，业主大会和业主委员会正确履职，进一步加强主体意识、自我管理意识、物业服务消费意识和参与物业管理的主动性，物业服务满足房地产市场发展规律，物业企业履约服务能力不断提升，服务质量得到长足进步。

（一）坚持党建引领治理物业，将业主委员会组建率达到70%以上；

（二）健全物业管理工作机制，推进执法进小区，治理住宅小区内违法违规行为；

（三）住宅小区物业管理覆盖率按小区个数占比达到98%；

（四）推进电动自行车充电设施建设，配备充电设施的小区比例达到70%以上；

（五）建立物业服务市场监管和诚信一体化平台，推行红黑名单公示和末位淘汰制；

（六）进一步规范住宅专项维修资金监管，强化物业服务费欠费清缴力度。

三、主要工作及责任分工

（一）坚持党建引领物业治理。

1.建立和加强党对物业管理工作的领导。党建引领下的建立社区、居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。把成立业委会、提高业委会的运行质量，作为提升业主自治水平的突破口，全程指导业主大会的筹备、召开工作，监督业委会的组建和成员的履职工作。重点做好业委会选用委员的推荐和把关，推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，社区居民委员会、业主委员会党员兼职，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例，坚持业委会、物业服务企业协调运行机制，有力地推进“红色物业”的发展，不断提升物业管理服务规范化、精细化、科学化水平。（牵头单位：达来呼布镇，配合单位：旗住房和城乡建设局）

2.切实履行属地管理责任。镇人民政府、社区要发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、街长制单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。加强物业管理调解组织建设，发挥社会治安综合治理中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。加强对业主委员会监督每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，镇人民政府、社区应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并发布公告告知业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，镇人民政府、社区指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。（责任单位：达来呼布镇，配合单位：社会治安综合治理中心）

（二）建立健全物业管理工作机制。

3.落实物业联席会议制度。根据《内蒙古自治区物业管理条例》、《阿拉善盟物业管理工作联席会议制度》等规定，为研究制定加强和改进物业管理工作政策、措施、方案，共商共治，加快推进执法进小区，构建长效管理体制、机制，完善额济纳旗物业管理工作联席会议制度（以下简称联席会议）。联席会议领导小组由达来呼布镇、工业商务和信息化局、住房和城乡建设局、公安局、人民法院、司法局、自然资源局、应急管理局、盟生态环境局额旗分局、市场监督管理局、城市管理综合执法局、信访局、消防救援大队、阿拉善盟电业局额旗分局、移动公司、联通公司、电信公司、广电网络公司、供水公司、热力公司、昆仑燃气公司等单位和部门组成，旗住房和城乡建设局为牵头单位。联席会议可根据工作需要，增补成员单位。（牵头单位：旗住房和城乡建设局，配合单位：联席会议各成员单位）

4.推进新开发住宅项目标准化建设，加强联合验收制度。由政府统一部署，明确职责，多部门共同研究建立可持续发展的小区综合治理体系和智能化服务模式创建，提高资源整合能力，积极推行“智慧小区”建设，着力提升新开发住宅项目的品质，严格按照高标准审批新建住宅小区规划，物防、技防、人防设施设备符合条件要求。每年选择1-2个小区打造为物业管理模范小区、创建智慧小区等，创建一批品质高、服务优的物业管理项目。根据《内蒙古自治区新建商品住宅小区交付使用标准》要求，依托“阿拉善盟工程建设项目联合审批系统”，将建设工程竣工验收由多个部门各自独立实施的专项验收模式，优化为多部门联合验收制度，工程质量、规划部门及供水、供电、供气、供热、有线电视、通信、邮政等配套设施应按照专业经营服务单位所在行业管理技术规定进行综合验收。 （牵头单位：旗住房和城乡建设局，配合单位：自然资源局、城市管理综合执法局、应急管理局、消防救援大队、达来呼布镇、市场监督管理局、盟生态环境局额旗分局）

5.开展联合执法进小区常态化制度机制。适时开展联合执法，及时查处整治住宅小区内占用消防通道及飞线充电，电梯、二次供水等公共设备系统的安全检查，对停放僵尸车，物业管理区域内违章搭建，破坏建筑结构安全，破坏公共设施设备，噪音污染等违法违规行为和商业楼背面漏油烟、任意堆放杂物，商业楼和住宅楼共用下水道堵塞、餐饮商户未配置隔油池、烟筒或已配置的设备老化、不及时维修维护，各专营单位的网线、电线在楼体外、楼道内线路缠绕、裸露等执法权限不清，交叉推诿的问题，要求做到“常态检查、主动执法、坚决整改”，着力推进执法进小区取得实效。推动管理服务向居住社区延伸，依托各类管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制，及时查处物业服务区域内违章搭建、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。（牵头单位：达来呼布镇，配合单位：旗人民法院、公安局、司法局、发展和改革委员会、住房和城乡建设局、市场监督管理局、盟生态环境局额旗分局、自然资源局、城市管理综合执法局、信访局、供电公司、供水公司、热力公司、移动公司、联通公司、电信公司、广电网络公司、昆仑燃气公司）

6.物业联席会议制度常态化。积极召开联席会议，形成联合执法常态化工作机制，明确住宅小区内违法违规行为的查处部门、职责和执法边界，发挥各部门职能优势和专业优势，依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。（牵头单位：住房和城乡建设局，配合单位：达来呼布镇、城市管理综合执法局、公安局、自然资源局、市场监督管理局、盟生态环境局额旗分局、应急管理局、消防救援大队）

（三）业主委员会和物业管理委员组建和运行。

7.积极推动业主设立业主大会。选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。业主委员会应当定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会。2023年年底将业委会组建率达到70%以上，并签订规范物业服务合同。（牵头单位：达来呼布镇，配合单位：旗住房和城乡建设局）

8.组建物业管理委员会。不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会、业主大会成立后未能选举产生业主委员会的住宅小区或独栋楼，经物业项目所在地镇人民政府指导后仍不能成立业主大会和选举产生业主委员会的，镇人民政府应当组织居民委员会、业主组建物业管理委员会，临时履行业主大会、业主委员会职责，推动符合条件的住宅小区成立业主大会，选举产生业主委员会。物业管理委员会主任由居民委员会代表担任，副主任由居民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在住宅小区或独栋楼区域内显著位置公示。业主对业主代表人选有异议的，由镇人民政府协调解决。物业管理委员会的工作期限一般不超过三年，期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由镇人民政府重新组建物业管理委员会。（牵头单位：达来呼布镇，配合单位：旗住房和城乡建设局）

（四）独栋楼老旧小区管理运行。

9.结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。暂不具备专业化物业管理条件的，由镇人民政府通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理覆盖度，利用小区分布采取就近划片，肥瘦搭配，以强带弱等方式实现专业物业管理全覆盖。将住宅小区物业管理覆盖率按小区个数占比达到98%。（牵头单位：达来呼布镇，配合单位：旗住房和城乡建设局）

（五）推进电动自行车车辆充电设施建设。

10.加快完善住宅小区电动自行车车辆充电设施。通过招商引资等方式积极联系业委会和社会资本，多渠道、多形式筹集资金投入电动自行车车辆充电设施建设。在现有充电设施的基础上，科学规划增设电动自行车和汽车充电桩，推进居民集中居住区、人员密集场所建设充电设施，各行业主管部门继续完善小区充电桩的安装工作指引和监督运营公司力度，加大对充电设备后期维护、更新等工作。同时加大宣传力度，充分利用宣传栏、公告栏、微信等传播媒介和宣传手段，广泛宣传普及和安全防范知识及典型火灾案例警示教育，提醒、告知和引导群众增强消防安全意识，做好安全防范，杜绝堵塞、占用充电车棚，提高充电设施使用效率。（牵头单位：旗住房和城乡建设局，配合单位：工业商务和信息化局、市场监督管理局、达来呼布镇、应急管理局、消防救援大队、供电公司）

（六）加强住宅小区防安全形势稳定和安全措施。

11.全面开展住宅小区物业管理区域安全隐患排查。应急管理局、消防救援大队、所在社区的协调配合，加强对物业服务企业法定代表人、项目经理、员工及业主委员会主任、成员的消防安全培训和演练。对物业公司的消防安全制度，落实住宅小区消防设备、安全措施进行巡查、检查指导和消防宣传教育，将安全隐患排查整治做为住宅小区监督管理工作的重点。（牵头单位：旗住房和城乡建设局，配合单位：达来呼布镇、应急管理局、消防救援大队）

（七）物业服务监督考评工作。

12.提升物业服务质量。全面落实物业服务企业服务质量主体责任，监督指导物业服务企业健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目。（牵头单位：旗住房和城乡建设局，配合单位：达来呼布镇、城市管理综合执法局）

13.进一步强化物业常态化监管。持续规范物业管理招投标工作，加大力度推进公开招标方式选聘前期物业服务企业。强化前期物业承接查验和前期物业管理制度，明确开发企业在前期物业管理阶段中的责任和义务。加强从业人员培训，强化创新能力，拓展物业延伸服务，提高服务项目的质量与水平，增强业主对物业服务的满意度。根据不同的定位，制定不同的收费标准，建立“质价相符、优质优价”的物业服务和收费价格体系，让物业管理企业和业主共同协商选择标准。（牵头单位：旗住房和城乡建设局，配合单位：达来呼布镇、市场监督管理局）

14.推动建立物业服务企业信用管理体系。凡进入我旗物业服务企业必须录入《内蒙古自治区物业服务市场监管与诚信一体化平台》将物业服务企业、服务项目、从业人员等录入备案及物业承接查验等资料，并推行红黑名单公示和末位淘汰制。（牵头单位：旗住房和城乡建设局，配合单位：达来呼布镇）

15.持续做好物业服务质量考评管理机制。每年年底对开展物业服务企业信用等级评定，建立企业档案。旗住房和城乡建设局以季度检查、年评定方式考评。年度考评邀请镇人民政府、社区、业主委员代表会对物业企业一年来的投诉、奖惩、培训等情况进行综合评分会议，并将考评结果公示。对信用等级高，服务规范的前三名企业予以表彰，对管理混乱、服务质量差、业主投诉多且整改不到位的企业，予以通报，并将结果运用于年度信用等级评定，对考评成绩差、整改不力的企业坚决予以清出本地市场的惩罚处理。全面、及时落实物业行业各项扶持政策，培育和引导物业服务行业良性、规模化发展。根据自治区人民政府《关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》（内政发〔2015〕91号）及阿拉善盟行署《关于加强物业管理工作意见的通知》（阿署办发〔2015〕5号）要求，加大物业服务行业扶持力度。对获得自治区级物业管理示范、优秀项目的，由当地人民政府按建筑面积0.80元/平方米的标准给予一次性奖励。对获得国家级物业管理示范项目的，由当地人民政府按建筑面积1.00元/平方米的标准给予一次性奖励。（牵头单位：旗住房和城乡建设局，配合单位：达来呼布镇）

16.提升从业人员素质。提高物业管理培训，不断规范物业从业人员素质和提升服务技能，适时组织物业管理培训、法律知识讲座、创优达标技能比赛、现场观摩等活动，及时落实奖补政策，培育优秀企业做强，以点带面促进物业行业发展总体水平提升。重点推行住宅小区物业配备经培训持证上岗的专职消防安全管理员，把参训及持证上岗情况纳入对物业服务企业年度考评的重要指标。（牵头单位：旗住房和城乡建设局，配合单位：达来呼布镇）

17.建立服务信息公开公示和规范管理物业微信群制度。物业服务企业应当在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式；物业费和业主共有部分经营收益收支情况；电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过微信群等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政维修服务业务也应对外公示，按公示价格收取维修服务费用。物业公司严格按照《互联网群组信息服务管理规定》切实强化阵地管理意识，建立健全用户注册、信息审核，群里群成员实行实名制，住宅使用者的昵称采用“楼号+单元+房号+姓氏”的形式，物业公司发挥好小区微信群正面宣传作用，发布各类便民信息、公益宣传，要坚持问题导向，及时关注解决小区居民在群内反映的合理诉求和不合理诉求解释工作。（牵头单位：旗住房和城乡建设局，配合单位：达来呼布镇）

（八）纠纷调解机制。

18.建立健全物业纠纷调解机制。在社区设立物业管理纠纷人民调解工作室，预设物业纠纷专职调解员岗位，聘请公道正派、群众威望高的社会人士作为“特约调解员”充实到调解员队伍中，吸纳司法、物业主管部门等相关专业部门专业人员建立专家咨询库，开展专业指导。充分发挥人民调解的积极作用，畅通群众利益诉求渠道，依法、及时、有效地将物业管理纠纷化解在基层。依法维护业主和物业服务企业的合法权益，力争“物业纠纷不出社区”，营造和谐安宁的良好社会环境。（牵头单位：达来呼布镇，配合单位：旗人民法院、住房和城乡建设局、公安局、司法局）

（九）加强住宅专项维修资金监管和使用水平。

19.加强住宅专项维修资金管理和简化使用流程。根据《住宅专项维修资金管理办法》要求，完成维修资金银行招标和中标银行开立维修资金监管账户事宜，逐步实现维修资金信息化系统管理，按照业主门牌号同步建立分户账，对专项维修资金的收缴、存储、使用和查询进行统一管理。简化使用流程，维修资金的使用由物业管理单位、业主委员会或者相关业主提出申请，使用方案可以采用集体讨论、书面签字、电子投票等形式征求业主意见和表决。（牵头单位：住房和城乡建设局，配合单位：达来呼布镇)

（十）强化清缴物业费力度。

20.大力整治清缴物业费行为。目前全旗物业费欠费情况普遍，造成了一定的社会负面影响，为确保欠费问题得到遏制，推进物业管理可持续化发展，将集中开展一次物业费清欠行动，发布《倡导业主清缴物业费的倡议书》，指导物业服务企业通过多种宣传形式，引导广大业主自行清缴物业费，并积极倡导主动缴费。同时，社区委员会、业主委员会积极协调物业费催缴，通过采取积极化解收费矛盾、规范欠费清缴渠道，引导业主主动缴纳。对于存在纠纷或恶意欠缴的情况，将协调有关部门建立快速调解、仲裁机制以及简易诉讼程序，从快处理。协调清缴阶段结束后仍然拒缴物业费的，必要时进行司法诉讼追缴。（牵头单位：旗住房和城乡建设局，配合单位：达来呼布镇、法院）

四、工作要求

（一）高度重视，加强领导。及时完善调整物业管理机构，制定整治方案，专题研究，建立联席会议制度，积极推进物业管理法制体系建设，矛盾纠纷化解机制建设工作，为加强与改进物业管理工作提供坚强有力的体制机制保障和政策支撑，确保加强与改进物业管理工作取得扎实成效。

（二）明确职责，统筹推进。要进一步明确工作职责，落实物业管理主体责任，加强对小区物业日常监督、指导、协调和矛盾纠纷处理，健全相关工作机制。各成员单位要明确责任主体，积极主动的剖析问题，研究对策，采取强有力措施，要坚持问题导向，紧抓关键环节，明确工作措施，制定切实可行的工作方案，处理解决一批困扰生活、侵害群众利益、制约物业管理发展的问题。由住建、城市管理综合执法、公安、应急管理、市场监管、生态环境、自然资源等单位执法和宣传进小区，有效化解和减少新的信访矛盾产生，依法维护群众和各相关企业的合法利益。

（三）密切配合，严格督查。对涉及多部门职责的创城问题和信访矛盾问题，各单位要加强横向沟通和纵向协调，全面落实属地管理责任，相关行政主管部门各司其职，密切配合，形成工作合力。

（四）强化宣传，营造氛围。充分利用报纸、广播、电视、网络等媒体，积极宣传物业管理法规、政策和先进典型，让广大居民充分了解物业管理法规、政策，树立正确的物业服务消费意识，自觉履行应尽的义务。