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新版《内蒙古自治区物业管理条例》施行 亮点多多造福百姓

作者:qqgm 来源:旗住建局 发布时间:2018年11月21日 点击数: 字号:【

新版《内蒙古自治区物业管理条例》

施行  亮点多多造福百姓

 

 

 
  

——新版《内蒙古自治区物业管理条例》解读

——新版《内蒙古自治区物业管理条例》于2018年8月1日起正式施行。我们对新版条例进行了认真阅读和梳理,以下就《条例》中的热点、亮点内容向大家进行简要解读。

 

 1. 问:新版《条例》有哪些创新?

       答:新版《条例》首先强化了制度设计,在总结物业管理实践的基础上,从我区实际出发,强化了三个方面的工作。

        一是加大了政府对物业管理工作的重视程度。在总则部分第三条将物业管理工作“纳入城市管理工作体系和综合目标责任制考核体系,建立物业管理综合协调机制和专业化、社会化、市场化的物业服务机制”。将物业管理工作纳入旗县级以上政府“城市管理工作”和“目标责任考核”两个体系,彰显出物业管理工作是城市管理的重要组成部分作用和对本级政府政绩的考核力度。“物业管理工作综合协调机制”和“专业化、社会化、市场化的物业服务机制”两个机制的建立,必将使物业管理工作走向良性发展之路。

        二是促成了物业管理工作多方给力的局面。总则部分第五条,分别对政府各职能部门和供水、供电、供热等专营企业在物业管理中应当承担的责任和义务进行了明确的划分,杜绝了推诿扯皮现象,形成多方齐抓共管的管理机制。

        三是明确了物业管理要实行联席会议制度。总则部分第七条,建立了由街道办负责召集,物业行业主管部门、居委会、建设单位、物业服务企业、业委会、相关行政管理部门等各方参加的“物业管理工作联席会议”制度,此举将有效的解决物业管理工作中发生的诸多问题和矛盾。同时,也是建立“物业管理工作综合协调机制”的重要组成部分。

2.问:新版《条例》对物业服务企业进行了那些明确的要求?

       答:在取消物业企业资质管理后,加大了对物业服务企业诚信经营的监管力度。

       一是要求物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,到旗县级人民政府物业行政主管部门备案。

       二是在第五十二条规定了有六种失信行为之一的,要录入物业服务企业信用档案,纳入企业信用信息公示系统。

       三是要求物业服务企业退出物业服务项目要提前30日书面告知业主或者业主委员会,并按照规定交接电梯、消防、监控设施设备维护保养记录等7项内容的相关资料,同时明确规定,在未办理交接手续前,不得擅自撤离物业管理区域,停止物业服务。

       四是物业服务企业要根据市场行情、物业服务内容和服务等级在业主委员会的监督下,征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。

       五是对物业费收费标准分别执行政府指导价和市场调节价,其中:廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价,普通住宅物业服务费实行市场调节价,由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。此外,《条例》第五十三、五十四条还明确了:“未成立业主委员会的,由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定物业费收费标准”“未实行物业服务的物业管理区域,由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表会议选聘保洁人员,维护环境卫生,费用由全体业主承担;选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护,费用由相关业主承担。”

3.问:新版《条例》对业主大会、业主委员会的运行以及业主的权利和义务进行了那些具体规定和指导?

       答:《条例》对业主大会的召开、业主委员会的成立和运行以及业主的权利、义务,都进行了更为详尽的制度设计和政策引导,更加严谨周密和便于实施。

       一是明确了业主委员会每届任期三到五年,任期届满两个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举,并通知物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处派代表参加;逾期未换届的,业主委员会将自行终止。业主委员会工作经费由全体业主承担,其经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。

       二是确定由业主大会会议筹备组负责组织业主委员会的选举工作。业主大会会议筹备组由业主、建设单位、街道办事处和居民委员会的代表组成,筹备组组长由街道办事处代表担任,筹备组中的业主代表的产生,由街道办事处或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当自组成之日起六十日内首次召开业主大会会议,并按照管理规约、业主大会议事规则选举产生业主委员会。

       三是对首次业主大会的筹备召开,对业主大会的表决形式及业主委员会成员的任职条件都制定了明确清晰的规定。特别是业主委员会成员“由责任心强、公正清廉、能够主动履行业主义务的业主承担”和“拒不履行业主义务其业主委员资格终止”的规定,杜绝了重私利、不履行交纳物业服务费义务和惯于起哄闹事的不良业主选进业主委员会,净化了业主委员会的履职环境。

       四是新增加的第三十三条“物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的,业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费”的规定,有效的制止了恶意欠交或打折交费等侵害交费业主权益的行为。

4.问:新版《条例》还有哪些新增加的内容?

        答:一是对各供水、供电、供热等单位在物业管理区域内各自的履职界限进行了更加清晰的划分界定。根据第五十八条“供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用”和第六十八条“违反本条例第五十八条第一款规定的,拒不承担物业管理区域内相关设施设备的维修、养护或者更新责任的,由旗县级以上人民政府有关行政管理部门责令限期改正;造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任”的规定,从法规层面厘清了供水、供电等专营单位与物业服务企业之间的责任边界。

        二是在公共维修资金的应急使用和表决机制上,规定凡发生危及房屋使用和人身财产安全的电梯故障、消防设施故障、屋面和外墙渗漏、二次供水水泵运行中断、排水设施堵塞或爆裂、楼体外立面存在脱落危险等七种紧急情况,需要使用住宅专项维修资金立即进行维修或者更新改造的,经业主委员会现场查验确认后,可以直接申请使用维修资金。同时,鉴于表决时间成本高,表决意见统一难的情况,第六十五条又规定了使用住宅专项维修资金业主可以采取委托表决、集合表决和异议表决三种方式表决,有效解决了公共维修资金使用难的问题。此外,对于没有业主委员会或者物业服务企业的,由社区居民委员会提出申请,并组织代修,代修费用从住宅专项维修资金账户中列支。

         三是对物业管理区域内停放汽车的车位、车库使用作出明确规定。《条例》规定,物业管理区域内,用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,经业主委员会同意由物业服务企业出租经营的,每次出租期限不得超过一年。租金收入扣除物业服务企业车位、车库维修、管理费用后剩余部分由业主大会决定使用。

         新《条例》的颁布,必将有力地推动我物业管理和服务工作健康发展,苏木乡镇人民政府街道办事处)、各嘎查村民委员会(社区居民委员会)、各局办、人民团体、企事业单位和物业服务企业、广大业主要认真学习《条例》内容,我局也将进一步开展《条例》的宣传贯彻工作,努力共建美丽和谐家园。

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